خبراء العقار : السوق السعودية تتجه لدورة هابطة بعد مقاومة شرسة

[محمد بن سعد]

هذا ما لا يختلف عليه أثنان - اليوم يرجح خبراء عقاريون واقتصاديون أن تنزلق سوق العقارات السعودية إلى دورة اقتصادية هابطة بعد مقاومة امتدت نحو 10 سنوات. ومع تجاوز الأسعار القوة الشرائية في السوق، التي سيطرت عليها المضاربات الحادة خلال العقد الماضي، قدر الخبراء أن تسجل الأسعار تراجعا لا يقل عن 35%، يتصاعد مع تتالي فعالية برامج الإسكان الحكومية إلى 60%.



وأبلغ وسطاء مطلعون في السوق “الوطن” عن توصيه متداولة في أوساط كبار ملاك العقارات، خصوصا في قطاع الأراضي، مفادها “ضرورة توفير السيولة اللازمة استعدادا لمرحلة الهبوط”، فيما سجلت مؤشرات وزارة العدل، شبه ثبات إلى تراجع، بينما يشير الوسطاء إلى أن “عملية التدوير بين المضاربين، على أشدها خلال الستة أشهر الماضية”.

وقال عضو جمعية الاقتصاد السعودية، عبدالحميد العمري “السوق العقارية، تسجل عمليات خروج للسيولة منذ فترة، بمجرد الخطاب الاقتصادي العام، الذي يتحدث عن أن السوق بات مزعجا ويسبب أزمة اقتصادية، فهو إشارة واضحة لدخول سوق العقار المحلية مرحلة التصحيح، بعد سنوات صاعدة، صنعت تضخما كبيرا في الأسعار”.

وأشار إلى أن “السيولة العقارية، بدأت تتجه إلى سوق المال، والتي تجاوزت فيه لأول مرة منذ 8 أشهر مستوى 10 مليارات”، مشيرا إلى أن “دخول الدولة لعرض مزيد من المساكن وبرامج التمويل، سيدفع بتسارع عملية التصحيح”، متوقعا ألا يقل التراجع عن 35%، ويزداد مع تزايد فاعلية برامج الإسكان والتشريعات العقارية”.

في المقابل يستبعد نائب رئيس غرفة الرياض عبدالعزيز العجلان في تصريح لـ”الوطن” أمس رغم إقراره بمرحلة الركود، حدوث تصحيح مؤثر، استنادا إلى ملاءة المالية الجيدة للملاك، حيث معظم استثماراتهم لا ترتبط بتمويلات بنكية، يمكن أن تسهم في الضغط على الملاك، وهو ما يدعم قدرتهم على مقاومة مرحلة الركود الجارية”.

وعن تجاوز الأسعار القوة الشرائية، قال: “ما زال هناك نمو وحراك اقتصادي، فلا أحد يستطيع أن يحدد سعر المستقبل”، مضيفا “إن حدث تصحيح، سيكون جزئيا، يختلف من منطقة إلى أخرى”، إلا أنه يستدرك: “حال تدخلت الدولة بعروض ضخمة، ستتغير معادلة الطلب والعرض، لصالح الأخير”.

وأضاف “برامج الإسكان الحكومية، تبقى مؤثرة تأثيرا محدودا على الأسعار، حيث تتركز في أماكن محددة من المناطق المستهدفة، لا تؤثر بشكل مباشر على العرض، خصوصا في مناطق داخل المدن”، مضيفا “الطلب يأتي من مصادر مختلفة وليس بالضرورة حكرا على أغراض السكن”.

وعلى العكس من حديث العجلان، قال الاقتصادي العمري “الدورة العقارية ستفرض واقعها، ولن يستطيع المستثمر المقاومة، وستدفع لخروج السيولة إلى قنوات أخرى”، فيما يرى بجانب ملاءمة ملاك العقار، “بأنه مؤشر على الاحتكار، وسيجد المستثمر نفسه أمام قيمة جديدة تحتم التعامل معها، مع دخول دورة هابطة لن تقل عن 8 سنوات”.

“السوق لا تعاني من شح أراض”، هذا ما يقوله الرئيس التنفيذي لشركة “تداولات” خالد البواردي، لكنه يضيف “هي محتكرة لدى مضاربين دفعوا خلال السنوات الماضية إلى تضخم الأسعار بشكل كبير”، حيث الصفقات لم تكن تعقد بهامش ربح يقل عن 70%، حتى على الأراضي البيضاء”.

وقال البواردي، “ننتظر إقرار استراتيجية الإسكان، المتركزة على تخفيض أسعار الأراضي كحل للمشكلة القائمة، من خلال عدة محاور أبرزها، منع الاحتكار والمضاربات، نزع الملكيات، إضافة إلى حق الشفعة، الذي يعطي الوزارة الأولوية في شراء الأراضي”.

وعن واقع العامل النفسي للسوق، قال “الحديث عن أوساط السوق وشركات التطوير، يُغلب التراجع، وهو امتداد لتضجر من مستويات الأسعار منذ سنوات”، مشيرا إلى أن “كافة الأطراف وصلت إلى قناعة، في قدرتها على إيجاد منتج سكني، دون تجاوز القوة الشرائية للمستهلك”.

فيما بين مدير عام شركة إجادة السعودية العقارية عماد الرشيد، حول حركة التداول على الأراضي، “أنه تم تسجيل تراجع في حركة التداول، رغم عمليات التدوير بين كبار الملاك”، مضيفا “نرصد عمليات تصريف، فمثلا في سوق جدة، تنشط تلك العمليات في منطقة شمال المحافظة”.

وأضاف الرشيد، في حديثه إلى “الوطن” “الدورة الصاعدة للسوق العقارية، بدأت منذ العام 2002 وتراجعت مع طفرة الأسهم في 2004، ومن ثم دُفعت للأمام بعد انهيار 2006، وإلى 2009، وحتى مرحلة الثبات العام الماضي، مع تضخم كبير في كافة قطاعات السوق، إضافة إلى تخطي الأسعار القوة الشرائية، وهو الأمر الكفيل بدفع وقوع عملية التصحيح”.

ويتفق المتحدثون، باستثناء العجلان، بوقوع تراجع لا يقل عن 35% من الأسعار السائدة، إلا أن البواردي يضيف “مع تتالي برامج الإسكان الحكومية، واستحداث العديد من التشريعات التي تواكب استراتيجية الإسكان، فلن يقل التصحيح عن 60% بعد أقل من عام من إقرار الاستراتيجية.

[النبهان]

الرياض - أسامة الجمعان : سجل المؤشر العقاري ارتفاعاً في كتابات العدل الأولى بالدمام والمدينة المنورة وحفر الباطن والقطيف، كما سجل انخفاضاً في كتابة العدل الأولى بالرياض حسب التقرير الأسبوعي الصادر عن وزارة العدل خلال الفترة من السبت الموافق 12/3/1433هـ إلى الأربعاء 16/3/1433هـ.

حيث سجل المؤشر العقاري انخفاضاً في كتابة العدل الأولى بالرياض بنسبة 21.39% بقيمة إجمالية 2.118.260.420 مليار ريال. في حين سجل المؤشر ارتفاعاً في كتابة العدل الأولى بالدمام بنسبة 13.42% بقيمة إجمالية بلغت 472.999.619 مليون ريال. وايضاً سجل المؤشر ارتفاعاً في كتابة العدل الأولى بالمدينة المنورة بنسبة 106.18% بقيمة إجمالية بلغت 834.556.888 مليون ريال. وسجل المؤشر العقاري ارتفاعاً في كتابة عدل حفر الباطن بنسبة 90.35% بقيمة إجمالية بلغت 34.748.500 مليون ريال. كما سجل المؤشر العقاري ارتفاعاً في كتابة عدل القطيف بنسبة 18.75% بقيمة إجمالية بلغت 29.720.700 مليون ريال.

المؤشر العقاري.jpg

ومن الإقتصادية : كتب الأستاذ عبد الله القرني موضوعا عنوانه : النظام الحالي يحصر المعلومة في كتابة العدل .. مختصون : غياب «الشهر العقاري» رفع الأسعار وأعاق تملك المنازل

حمّل مختصون غياب نظام ''الشهر العقاري'' الذي يختص بتسجيل كل الممتلكات العقارية مسؤولية الضبابية في التعاملات العقارية التي تعانيها السوق المحلية، كما حملوه أيضا مسؤولية تضخم الأسعار في الأراضي والوحدات السكنية وتراجع نسبة تملك المنازل وسط السعوديين. ويؤكد مختصون لـ''الاقتصادية'' أن نظام الشهر العقاري الموجود في معظم دول العالم يساعد على تحديد خلفية كل متعامل ومستثمر في القطاع ويحدد القيمة السوقية لأملاكهم العقارية بخلاف الموجود في السعودية فالعقار - وفقا للمختصين - أصبح الملاذ الآمن لمن لا يرغب الكشف عن ثروته ليقوم بتوزيعها في شراء عقارات في مناطق مختلفة يصعب معها تتبع قدرته المالية. وبينوا أن فوائد أمنية واجتماعية واقتصادية كبيرة حرم منها السوق السعودي بسبب عدم تطبيق نظام الشهر العقاري الذي يشبه لحد كبير بورصات الأسهم غير أنه لا يتيح البيع والشراء وإنما يقدم المعلومة والإحصائية عن الممتلكات العقارية للسعوديين، بخلاف النظام الحالي الذي يحصر المعلومة في كتابات العدل وبطرق غير منظمة وسلسة وغير مترابطة فيما بين مناطق المملكة كافة.

625421_196507.jpg

ويرى المهندس سلوم الدباس متخصص التنمية العقارية أن غياب النظام المعمول به في دول عربية وأجنبية تسبب في عشوائية السوق العقارية وضبابية في الرؤية الاستثمارية داخله حتى أن الزيادة الكبيرة في الأسعار خلال الأعوام الخمسة الأخيرة كانت مفاجئة للمتعاملين وغير متوقعة تفاقمت بفعل عدم وجود أنظمة وتشريعات حكومية تنظم العمل داخل القطاع تلزم المستثمرين بأمور معينة. ويؤكد أن ذلك تسبب في فقدان السيطرة على الأسعار وعدم تنظيم السوق وبيع الأملاك. ودعا النظام ليكوّن سجلا حكوميا لكل عقارات البلد والملاك وتحديثه عند أي عملية إفراغ.

625421_196508.jpg
غياب المعلومات الرسمية يعد العائق الأكبرأمام السوق العقارية
في المملكة، ومن أسباب انخفاض نسبة تملك المسكن

وذكر المهندس الدباس أن سجلات وزارة العدل مختصة بحفظ الحقوق وتوثيقها فقط ولا تعطي معلومات كافية لكل العقارات يمكن الرجوع إليها لمن يحتاج إليها. فلا بد - تبعا لما قاله مختص التنمية العقارية - أن تكون مؤسسة مستقلة تماما مختصة بتطبيق النظام والتعامل مع الجهات التمويلية والحكومية وتقديم المعلومات التفصيلية عن العقارات وملاكها حماية للمجتمع من نواح اقتصادية وأمنية واجتماعية ومحاربة لاستغلال العقار في إخفاء الثروات وممارسة أعمال غسيل الأموال حتى عند فرض أي ضرائب على العقارات يستند في تحصيلها على سجلات رسمية معتمدة. وأضاف الدباس ''من الممكن توسيع اختصاصات الشهر العقاري ليشمل التداول بين المتعاملين بطريقة معلنة للجهات الرسمية، نسبة كبيرة سترفع حجزها على مساحات كبيرة تمتلكها عند تطبيق النظام وهو ما سيسهم في خفض الأسعار المتضخمة حاليا وتمكين المستهلكين من الحصول على مساكن بأسعار تناسب مداخيلهم''.

ويؤكد عبد الرحمن المهيدب مطور عقاري أن مشكلات ازدواجية الصكوك الشرعية للعقارات والتزوير الذي يقع أحيانا فيها كان بسبب عدم تطبيق نظام''الشهر العقاري'' الذي يوثق الثروة العقارية بطريقة سلسة وواضحة ويمنع أي تلاعب قد يحدث من قبل الملاك أو التكتلات المشبوهة,مستشهدا بنظام النقل الالكتروني لملكية العقارات المطبق قريبا ونجاحه في اختصار الكثير من الوقت حيث كان يستغرق استخراج صك العقار اشهرا أحيانا وتقلص ذلك ليوم واحد. مشيرا إلى صعوبة وضع قيمة سوقية لعقارات أي مالك وقد ينحصر الأمر في تحديد سعر الشراء وكتابة العدل التي قامت بنقل ملكيتها مع أن ذلك سيخرج مساحات كبيرة من العقارات من احتكار القلة لها ويعرضها أمام الاستثمار الجماعي.

كما يسهم النظام وفقا للمهيدب في دعم الرهن العقاري ونشاط التمويل العقاري ويقدم صورة صحيحة عن أي متعامل في السوق أمام الجهات التي يقصدها طلبا للتمويل. أما ياسر أبو عتيق الرئيس التنفيذي لدار التمليك أوضح أن غياب سجل العقار في السعودية عقد من إشكالات التمويل العقاري في السوق السعودية بعكس ما هو معمول به في كل دول العالم. وأضاف أن غياب المعلومات العقارية أكبر المشكلات التي تواجه القطاع حاليا، فلا نرى إحصائية لعدد الوحدات السكنية في المملكة التي تبنى في العام الواحد وأسعارها. وجميع ما يذكر مجرد اجتهادات ودراسات تقريبية لا تستند لمرجع رسمي دقيق. وقال أبو عتيق إن النظر في تطبيق الشهر العقاري سيضاف للثروة العقارية ويقلل من المخاطر التي تواجهها الجهات التمويلية العقارية. وتسبب ذلك في خسائر غير مبررة لها ففي بعض الأحيان يتم الدفع لثلاث جهات تثمينية مستقلة من أجل الحصول على رؤية صحيحة، بينما لو وجدت جهة معترف بها توضح السعر الحقيقي لتم توفير ذلك وانعكس بفوائد عديدة على السوق بشكل عام.

---

وأنا ،، كغيري ،، لا نرى أي منطق في أن سعر متر الأرض اصبح فوق 2000 ريال بعد خصك الإرتدادات لأي أرض سكنية بينما لا يكلف بناء المتر أكثر من 400 إلى 600 ريال فقط. هذا والأعذار المطروحة جدلاء في مجالسنا توحي بأن اسعار العقار في السعودية ارخص منها في أي قطر آخر،، وهذه أكذوبة الأكاذيب.