«معركة حامية» في قطاع تأجير المكاتب بالسعودية خلال السنوات الثلاث المقبلة



تتوقع تقارير عقارية أن يشهد قطاع المكاتب في
السعودية منافسة قوية مع ازدياد العرض مقابل الطلب

توقعات بتصحيح لمسار الأسعار مع «تفوق» العرض على الطلب


الرياض: مساعد الزياني - الشرق الأوسط

[align=justify]في الوقت الذي تشهد فيه السعودية حركة تذبذب في قطاع تأجير المكاتب، أشارت تقارير عقارية إلى وجود تصحيح لمسار الأسعار التأجيرية وانخفاض معقول للمباني ذات الجودة مع اشتعال منافسة محمومة بين ملاك المباني العادية في المناطق المختلفة بالرياض.

وتوقعت شركة «أولات» OPM لإدارة وتنمية الأملاك أن تسجل الحركة هجرة للبعض من حين إلى آخر بحثا عن الجودة والسعر المقبول فضلا عن زيادة المرونة من ملاك المباني المكتبية الجديدة والمباني القائمة، في الوقت الذي ترى فيه أن خطط التوسع للقطاع الحكومي أثرت بشكل إيجابي على السوق وتحقيق توازن «صحي» بين العرض والطلب في عام 2010. وقال التقرير الصادر من «أولات» إن مستقبل العرض في عام 2011، يتوقع أن يكون مقبولا أو مرغوبا فيه في سوق الرياض، حيث يمكن أن يتقلص العرض الضخم الموجود للمباني القائمة ذات الجودة بسبب ارتفاع الطلب على ما سبق من مبان في العامين الأخيرين، ودخول طلبات جديدة، مما سيثبت ميزان العرض والطلب في القطاع المكتبي في عام 2011 على ما كان عليه في أواخر عام 2010، ومن المتوقع أيضا أن تكون السوق العقارية متماوجة، ويتمثل في حراك تأجير مستقر طوال العام مع انخفاض في قيم التأجير للمباني الجديدة عما خطط لها.

وأشار التقرير إلى أن السوق ستشهد ظهور أفكار جديدة، تتمثل أساسا في مشاريع «التجمع» وغيرها من التي تجذب اهتمام الشركات الأجنبية بسبب المميزات والخدمات الأخرى المصاحبة لها كمشروع «واحة غرناطة» التابع للمؤسسة العامة للتأمينات الاجتماعية.

وأوضح التقرير أن موجز الطلب يتمثل في أنه بعد التعافي من آثار الأزمة المالية العالمية التي ضربت أصقاع العالم، وبعد الإنفاقات الحكومية الضخمة في السوق السعودية، لوحظ في عام 2010 ارتفاع الطلب إلى معدل أفضل مع ارتفاع معدل الإشغال، مما أدى إلى استقرار وارتفاع نسبي في الأسعار التأجيرية عن بداية ووسط الأزمة، التي اشتدت في أوائل عام 2009.

وحظيت نوعية من المباني في سوق المكاتب بارتفاع نسبة الطلب عليها وهي فئتا (A، A+)، وذلك لجودة البنية التحتية في مبانيها والأعداد الكافية من مواقف السيارات حسب التصنيف ورقي مواقع تلك الفئات فضلا عن الخدمات المساندة ووجود إدارات محترفة لتشغيل المباني ومرافقها وهذا ما تتطلبه الشركات المستأجرة التي تشترط بيئة عمل مستقرة في هذه المباني، ويتوقع تماسك وتيرة الطلب في عام 2011 كما كانت عليه في النصف الثاني لعام 2010.

وتتوقع الشركة خروج بعض المباني من حلبة المنافسة إلى درجة مقلقة بالنسبة لملاكها، لعدم وجود الحد الأدنى لمتطلبات المستأجرين حسب الوضع السائد في السوق حاليا.

ويتمثل التصنيف النوعي للمستأجر الأكثر طلبا في الاستثمار الأجنبي، في الشركات المتعددة الجنسيات، التي ترغب بتكوين سوق جديدة لها ودخول السوق السعودية، وهذه الشركات تعمد عادة على جس نبض السوق في بداية دخولها، وبالتالي استئجار مكاتب صغيرة تتراوح مساحاتها بين 120 إلى 170 مترا مربعا.

في حين يتمثل المستأجر من نوع الاستثمار المحلي الذي لديه خطط التوسع، في شركات موجودة بالفعل في السوق، التي تنفذ خططا لتوسعها حيث حاجتها إلى مكاتب متوسطة نسبيا ما بين 400 و700 متر مربع كالشركات الصناعية ذات الصلة بالبنية التحتية كشركات المقاولات وشركات التكنولوجيا والمعلومات والإلكتروميكانيكية.

وتأتي بعدها، بحسب التقرير الذي عنون بـ«قطاع العقارات المكتبية.. حلبة المنافسة تحت التجهيز.. ولكن»، الشركات العريقة التي ترغب بالتوسع والمحافظة على مستوى عال من جودة المكاتب بأسعار مدروسة جدا متوافقة مع ميزانياتها المرسومة والجودة المطلوبة. وفي العادة تتطلب مساحة ما بين 1000 و1500 متر مربع وتتمركز طلباتها في الوسط الشمالي وشمال مدينة الرياض.

ومن ثم يأتي القطاع الحكومي وشبه الحكومي، وهي المؤسسات الحكومية التي لا تزال تؤثر على السوق إيجابا، لطلبها كمية مساحات كبيرة إلى كبيرة جدا، وتتراوح المساحات بين 6 آلاف إلى 40 ألف متر مربع، وربما أكثر، حيث كان تأثيرها واضحا في النصف الثاني من عام 2009، مما ساعد في تعافي قطاع المكاتب، والتقليل من الأضرار.

وأوضحت شركة «أولات» OPM أنه كان ولا يزال التوسع واضحا بسبب التطور الهيكلي لتلك الجهات، وإنشاء إدارات جديدة تخدم المواطن وتنفذ خطة الدولة التطويرية.

موجز العرض: بعد حدوث الأزمة المالية العالمية فضل أو أجبر الكثير من المستثمرين على تأجيل وإيقاف بعض المشاريع المكتبية التي كان من المفترض أن تنتهي في 2009 و2010، والتي أصبحت مثل العدوى التي شملت أغلب القطاعات التجارية مما أدى إلى شواغر في المباني الشاغلة حيث انعكست تلك النظرة على قرارات المستثمرين الجدد.

وتابع التقرير أنه بعد انتعاش الاقتصاد السعودي وتعافيه في عام 2010 تحديدا، عادت الثقة من جديد إلى السوق العقارية بصفة عامة بحيث تنامي الطلب الحذر والمعقول على المكاتب في عام 2010، وساعد في ذلك الحراك الحكومي والحراك التجاري المزدهر، وعليه، فقد بدأت عجلة العرض تطرح المشاريع المتوقفة أو المشاريع المبتكرة الجديدة.

موجز قراءات للسنوات الثلاث المقبلة: تتوقع شركة «أولات» OPM ضخ كميات جديدة من المباني المكتبية، التي توقفت في عام 2011، وتتوقع أيضا أن تكون نسبة المعروض من المساحات التأجيرية المكتبية غير مقلقة، إلى حد ما نسبة إلى الطلب، كما تتوقع أن يكون معدل الإشغال التقريبي بنسبة 78 في المائة، وهي نسبة صحية لصالح المستأجر وستؤثر في المرونة الإيجابية للملاك، بانخفاض بنسبة 7 في المائة عما كانت عليه في عام 2010.

وتتوقع شركة «أولات» OPM في عامي 2012 و2013 حدوث فجوة بين العرض والطلب، لصالح الأول قد تؤثر على المناخ العام للقطاع المكتبي ما لم تكن هناك زيادة في الطلب من جهات استثمارية جديدة كبرى، أو توسع حكومي يعتمد في طلبه على الجودة العالية من المباني.

وأكدت على تأثر قطاع التأجير المكتبي سلبا في مدينة الرياض، خاصة إذا دخلت الجهات المالكة لكبرى المشاريع مثل «بي بي إيه جوسي» في منافسة مباشرة، ولم تلتزم تلك الجهات بالأسعار المتكافئة مع موازين جودتها والمتوافقة مع ما أنفق عليها من حيث نسبة الدخل لقيمة المشروع، وإذا لم يتم إدخال الكميات المعروضة بشكل تدريجي إلى السوق، ولا يستبعد التقرير حصول انخفاض واضح للأسعار التأجيرية في مناطق محددة.

كما تتوقع شركة «أولات» OPM أن التأثيرات السلبية على الأسعار ستكون على مدى 3 إلى 5 سنوات مقبلة، ما لم تظهر طفرات تجارية غير محسوبة أو هجمة استئجار منعشة حكومية مماثلة لما سبق في السنوات الثلاث الماضية.

المشاريع المقبلة: يصنف «مركز الملك عبد الله المالي» كواحد من أهم المشاريع الضخمة ذات الجودة العالية، الذي سوف يشمل في المرحلة الأولى مساحة 750 ألف متر مربع من المساحات التأجيرية، تتمثل ببناء 30 مبنى موزعة على مبان فندقية وسكنية ومكتبية.

وقالت «أولات»: «نلاحظ أن جزءا من تلك المباني المكتبية سيتم شغلها مباشرة من ملاكها مثل (سامبا) وهيئة سوق المال وغيرهما، كما نعتقد أن تأثيرها سيكون ضئيلا على العرض والطلب في 2011، لأنه من المتوقع انتهاء المرحلة الأولى في عام 2012». وقالت إنها أنجزت صفقة تأجيرية كبرى لجهة واحدة في مكان واحد حيث تزيد المساحة عن 40 ألف متر مربع، التي وصفتها بالسابقة من إنجازات عام 2010، مشيرة إلى أن العرض لا يمكن التحديد فيه بشكل دقيق كمية الأمتار المعروضة للتأجير بجميع فئاتها وذلك بسبب كثرة المشاريع المعروضة حاليا، فضلا عن المشاريع قيد الإنشاء والعروض الإضافية من السنوات السابقة. وأضافت: «يتجه المطورون للقيام بالاستثمار في المراكز التجارية ومراكز التسوق فضلا عن تشييد المباني العادية مع صالات عرض البيع بالتجزئة المتاحة للاستخدام المتعدد».[/align]