جدة: مليارا ريال حجم التعثر في سداد الإيجارات

"الاقتصادية" تواصل طرح آراء المختصين حول التنظيمات الجديدة للإيجارات


توقع عقاريون أن يتحول الاستثمار في القطاع الإسكاني في مكة إلى الإسكان الموسمي..

تباينت آراء مسؤولين ومستثمرين عقاريين تحدثوا لـ "الاقتصادية" حول مشروع القانون الذي ستوقع عقد دراسته وزارة الإسكان مع شركة العلم السبت المقبل، مشيرين إلى أن النظام الذي سيتم من خلاله ربط مكاتب الإيجار بشبكة تقنية خاصة توضح معلومات المستأجرين وتاريخهم الائتماني من حيث سداد الإيجارات والتعثر لن يكون كفيلا بالحد من تعثر المستأجرين ما لم تقم الجهات التنفيذية بدورها بالشكل الأمثل، خاصة أن حجم الديون المتعثرة يصل في السوق العقارية في جدة إلى نحو ملياري ريال، كما أن في مكة 30 في المائة من عقود الإيجار يتعثر سدادها بشكل سنوي.

ويرى المسؤولون أن النظام رغم إيجابيته إلا أنه سيكون مرهقاً للمستثمرين في قطاع الوحدات السكنية الدائمة، خاصة أنها ستكبدهم أعباء وتكاليف جديدة بخلاف تلك التي سيحتسبها النظام ما لم يأت بشكل مجاني ودون رسوم، لافتين إلى أن هناك كثيرا من المستثمرين في القطاع ذاته - قد تصل نسبتهم إلى نحو 50 في المائة غير ملمين باستخدام التقنية والتعامل معها، كما أن البعض الآخر الذين لن يجبرهم النظام على التسجيل فيه أو التقيد بالعقد الموحد لن يقبلوا على النظام بشكل جاد، وسيستمرون بعقود التأجير الخاصة بهم التي تحمل في صيغتها الويل والوعيد للمستأجر، وتكاد نسبة البنود فيها التي تأتي لمصلحة المستثمر تفوق في نسبتها نحو 90 في المائة من إجمالي بنود العقد.

وتأتي تصريحات المسؤولين بعد أن نشرت "الاقتصادية" طوال الأسبوع الماضي أنباء تؤكد أن مصادر مسؤولة أفادتها بأن وزارة الإسكان وشركة العلم ستوقعان السبت المقبل عقد مشروع نظام ''إيجار'' الخاص بتنظيم سوق الإيجارات في السوق المحلية ما بين المستأجر ومالك العقار.


وقال عبد الله بن سعد الأحمري، رئيس مجلس إدارة شركة شهم العقارية للاستثمار والتطوير العقاري: "ما زلنا حتى الآن لم نطلع على مسودة اللائحة التنفيذية للمشروع، وهل مشروع القانون سيجعل من تحصيل الإيجار شهرياً بينما العقد سار بشكل سنوي أو نصف سنوي؟"، مشيراً إلى أن القانون في حال صدوره فهو في مصلحة المستأجر والمستثمر ما لم يكن هناك مبالغة في أسعار التأجير الشهري مقارنة بتلك المعمول بها في العقود السنوية.

وتابع الأحمري "مشروع القانون سيكون في مصلحة الجميع، فالمستثمر ستكون حقوقه واردة إليه بشكل دوري ومستمر ودون تأخير، والمستأجر لن يكون لديه مجال للتعثر، خاصة أن قيمة الإيجار ستكون من ضمن حسابات دخله الشهري"، لافتاً إلى أنه من خلال تجربته في الاستثمار العقاري في قطاع تأجير الوحدات السكنية، وجد أن المستأجرين بعقود شهرية منتظمين في السداد بشكل أكبر من الذين يقعون تحت بنود العقود التأجيرية السنوية أو نصف السنوية، واللذين منهم نسبة تصل ديونهم المتعثرة إلى خانة الديون المعدومة في كشوف حسابات المستثمرين في قطاع الوحدات السكنية للإسكان الدائم.

ودعا الأحمري، الذي يشغل أيضاً رئيس لجنة التثمين العقاري والمزادات في الغرفة التجارية الصناعية في جدة إلى أيجاد هيئة مختصة أو جهة معنية، وأن تكون مرجعيتها وزارة الإسكان، تعنى بتنظيم العلاقة بين المستثمر والمستأجر، وأن يكون لديها الصلاحيات الكافية لفصل الخدمات عن المستأجر الذي تجاوزت مدة تعثره في السداد تلك المدة التي سيحددها النظام، مشيراً إلى أن مدة مهلة السداد يجب أن تكون كما هو الحال المعمول به في مدد السماح في الجهات المزودة للخدمات كالكهرباء أو المياه أو الاتصالات، التي يجب أن تكون هي أيضاً منسوبة على حساب المستأجر وليس كما هو الواقع الآن على حساب المستثمر، وهو الأمر الذي سيحد بشكل كبير من تهرب المستأجر عند إخلائه الوحدة السكنية من سداد تلك المستحقات المترتبة عليه.


وأردف الأحمري "نأمل أن نرى في القريب العاجل ذلك المشروع والتوجه الذي أعلنته وزارة الإسكان، الخاص بتنظيم العلاقة بين المستثمر والمستأجر للوحدة السكنية"، مشيراً إلى أن هناك دورا أيضاً يجب أن تعمل عليه الجهات التنفيذية، التي أصبحت الآن في بعض تنظيماتها محبطة لجميع الأطراف، إذ إن هناك مستثمرين يستفيدون من تلك الجهات في إخلاء استثماراتهم من قاطنيها بغرض التأجير مجدداً بأسعار أعلى من المعمول بها في السابق، ومن جهة أخرى قد يتعذر على تلك الجهات إخراج بعض المستأجرين المتعثرين والمماطلين، مما قد يتسبب في تعثر الاستثمارات.

وزاد الأحمري "أرى ضرورة ألا يعطى كل من تقدم بطلب إخلاء استثماراته العقارية من المستأجرين ذلك الحق، ما لم تكن ظروف الطلب واضحة ومحددة ولا تلحق الضرر بالمستأجرين وتراعي ظروف جميع الأطراف، إذ إننا بدأنا نلاحظ أن المستأجر في الوقت الحالي هو المتضرر بشكل كبير أمام المستثمر، خاصة أن أكثر من 90 في المائة من بنود العقود تخدم المستثمر وتأتي ضد المستأجر وتكاد النسبة المتبقية منها لا تفي بحماية الجزء البسيط من حقوقه، ولا تكاد أيضاً تضمن له الاستقرار في المسكن المؤجر".

وأفاد الأحمري بأنه يجب الاستفادة من نظام شموس الأمني في تنظيم العلاقة بين المستأجر والمؤجر للوحدة السكنية، خاصة أن محاولات كثير من المكاتب العقارية التي سعت إلى إيجاد عقود موحدة تكفل الحماية للطرفين باءت بالفشل رغم أنها كانت تحاول أن تصل وترقى إلى مستويات تتلاءم مع ما يتفق مع الشريعة الإسلامية، مفيداً بأن كثيرا من ملاك المباني اتجهوا بأنفسهم لوضع بنود لعقود خاصة بهم، وأن تلك العقود التي تصل في محتواها إلى عدة صفحات، تكاد توصف بنودها بالإشارات التي تحمل الوعيد والويل للمستأجر، ودون أن يكون للأخير أي نسبة ضمن بنود العقد تحمي حقوقه وتكفل عدم إخراجه من وحدته أو مطالبته بزيادة قيمة الإيجار بشكل مبالغ فيه وغير ذلك.

واستدرك الأحمري أنه من ناحية الجهات التنفيذية رغم تذمر كثير من المستثمرين من درجات أدائها في بعض مدن المملكة، إلا أن اللجنة العقارية التي تم تشكيلها في إمارة منطقة مكة المكرمة وتتخذ من محافظة جدة مقرا لها وبإشراف مباشر من الأمير مشعل بن ماجد، تعمل بشكل كفل بشكل كبير حقوق المستثمرين من الضياع، وكذلك أنصف المستأجرين من جشع بعض المستثمرين العاملين في القطاع العقاري.

وأشار رئيس مجلس إدارة شركة شهم السعودية للاستثمار والتطوير العقاري، أن في المملكة أنظمة عقارية أقرت منذ عقود عدة مضت، إلا أن غالبيتها لم ير النور في التطبيق، وأن من ضمن تلك الأنظمة، نظام يمنع المؤجر من إخراج المستأجر إلا لغرض سكناه في العين المؤجرة بشكل شخصي أو ممن يعولهم شرعاً، وأما في حال كانت أسباب إخراج المستأجر بسبب خطورة المبنى وسلامته الإنشائية، فإنه ملزماً بإصلاح المبنى وإعادة المستأجر السابق له مع مراعاة ما تم إصلاحه وما طرأ من زيادة في حجم المصروفات على الوحدة السكنية نظير إعادة تأهيلها.

ولفت الأحمري، أن على وزارة الشؤون الاجتماعية ووزارة الإسكان أن تتبنيا مشروعاً لإسكان ذوي الحاجة وذوي الدخول المحدودة جداً، خاصة أننا نرى أن الزيادة في حجم الرواتب، حتى إن بذلت الحكومة الرشيدة جهودها المضنية في هذا المجال من حيث إقرارها الزيادات في حجم رواتب موظفي الدولة وتحديد حد أدنى لرواتب الموظفين في بعض القطاعات الخاصة، إلا أن تلك الزيادات لم تصل أو تتواءم مع حجم الزيادات في أسعار إيجار الوحدات العقارية التي تضخمت بشكل كبير خلال السنوات الماضية، وذلك بجوار أسعار المواد الاستهلاكية التي أيضاً هي الأخرى ارتفعت بنسب متفاوتة وبمستويات عالية.

وقدر الأحمري، أن نسبة التعثر في حجم المديونيات العقارية من جراء تعثر المستأجرين عن الإيفاء بحقوقهم لمصلحة المستثمرين العقاريين أو الشركات وغيرها من الجهات المعنية بتأجير وحدات السكن الدائم قد تصل إلى نحو ملياري ريال، وهو الأمر الذي من خلاله يتضح حجم هذا الرقم مقارنة بالسنوات الماضية التي وصل فيها الرقم إلى نحو 4 – 5 مليارات ريال، حيث إن ذلك تعود أسبابه إلى الصرامة من الجهات التنفيذية في ملاحقة المتعثرين، ودخول الملاك في أنظمة السجلات الائتمانية سواءً كان في شموس أو نظام المعلومات الائتمانية "سمة".


من جهته، يقول منصور أبو رياش، رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة أن مشروع قانون نظام الإيجار الشهري الذي تتجه وزارة الإسكان إلى دراسته بغرض التطبيق ليس ذا جدوى فاعلة، فمن شأن مثل هذا النظام تحمل المالك للعقار أعباء جديدة ومصاريف أكبر قد تعود بسلبية على المستأجر نظير رفع السعر عليه نتيجة لتلك المصروفات، التي قد تتمثل في دفع اشتراك للتسجيل في النظام ما لم يأت بشكل مجاني، دفع رسوم للمحصلين والمعقبين والجهات المعنية بتحصيل الديون، وغيرها من المتطلبات الأخرى، مفيداً أن هذا الأمر قد يدفع بالمستثمرين في مكة المكرمة على وجه خاص إلى التوجه إلى الإسكان الموسمي والإداري والتجاري عوضاً عن الإسكان الدائم، وهو الأمر الذي سيقلص حصته أمام القطاعات الأخرى، مما قد يتسبب في رفع أسعار الإيجارات التي راوحت نسبة ارتفاعها منذ مطلع العام الحالي بين 5 و10 في المائة.

ولفت أبو رياش إلى أن معظم المستثمرين في المباني الجديدة وخاصة تلك المباني ذات الارتفاعات والطوابق المتعددة الكثيرة التي تحتوي على عشرات الوحدات السكنية، لا يميل ملاكها إلى الإيجار الشهري، فهم يفضلون العقود نصف السنوية والسنوية، مبيناً أن السجلات الائتمانية لن تكون ذات جدوى فاعلة في الحد من نسب التعثر ما لم يكن هناك صرامة من قبل الجهات التنفيذية في القبض على المتعثرين في السداد ومطالبتهم بالسداد، وكذلك إخلاء الوحدات السكنية التي يقطنونها وهم متعثرين ومماطلين في سداد ملاك العقارات.

ودعا أبو رياش للخلاص من التعثر في سداد المستحقات الناتجة عن تأجير وحدات السكن الدائم، إلى إيقاف الخدمات من ماء وكهرباء وهاتف وغيرها عن المتعثر، التي يرى أنها يجب أن تكون واردة في سجلات المستأجر منذ سكنه في الوحدة السكنية حتى لا يجبر على سدادها المستثمر الذي يجدها متراكمة بعد إخلاء المستأجر المتعثر تلك الوحدة السكنية، مشيراً إلى أنه يجب بجوار ذلك منع المتعثرين في السداد من السفر وإيقاف جميع الخدمات في الأجهزة الحكومية عنهم، حتى يسددوا المستحقات التي ترتبت عليهم.

وتابع أبو رياش: "حقوق الملاك للأسف معظمها أصبح ضمن سجلاتهم للديون المعدومة بعد ذلك التعثر الذي لم يجد أمامه جهات تنفيذية تمنع حدوثه، خاصة في ظل عدم وجود نظام أو منح الجهات التنفيذية صلاحيات وسلطات تمكنهم من القيام بدورهم على الوجه المطلوب"، مستدركاً أنه وإن كانت هناك سجلات ائتمانية فإنها لن تكون ذات جدوى حقيقية، خاصة أن هناك نسبة تصل إلى نحو 50 في المائة من ملاك العقارات على مستوى المملكة لا يجيدون التعامل مع التقنية وأدواتها الحديثة.

ويرى أبو رياش، أن سلسلة الإجراءات التي يتخذها مالك العقار لإثبات حقه شرعاً من قبل الجهات القضائية تأخذ وقتا طويلاً وتكبد مالك العقار مصاريف محام ونفقات أخرى قد تصل في بعض الأحوال إلى كامل قيمة إيجار الوحدة المتعثر، وحتى إن تم إثبات حقه فإن الجهات القضائية لا تحكم بالإخلاء على المستأجر المتعثر، وتكتفي بإثبات ما عليه من ديون في ذلك الصك الذي قد لا يجد في بعض الأحوال من ينفذه بشكل جاد، خاصة أن هناك من يحمل منذ سنوات صك إثبات حق له يصل إلى نحو ثلاثة ملايين ريال، ولكنه لم يحصل على حقوقه.


وهنا يرى أديب إدريس، المستثمر العقاري في مكة المكرمة، أن عقود الإيجار الشهرية تعد أفضل من تلك التي تتم بشكل سنوي وخلافه، وأنها تأتي ملزمة للمستأجر بالدفع الفوري في موعد السداد أو مغادرة وإخلاء الوحدة السكنية، مما سيسهم حتما في القضاء على تعثر المستأجرين عن السداد أو مماطلة المستثمرين في الحصول على حقوقهم، مشيراً إلى أن مشروع القانون سيعمل بشكل كبير على الحد من التعثر مقارنة بالعقود التأجيرية السنوية التي لا تمكن الجهات التنفيذية من إخلاء الوحدات السكنية من قاطنيها رغم تعثرهم نظراً لوجود عقود لا تزال سارية المفعول.

وقال إدريس "مشروع القانون الذي تتوجه وزارة الإسكان إلى تنفيذه ليس بالأمر الجديد في معظم الدول التي سبقتنا في تحسين بيئة الاستثمار في القطاع العقاري، فغالبية تلك الدول تعمل وفق نظام التأجير الشهري للوحدات السكنية فيها"، مستدركاً أنه يجب أن يكون مع تطبيق القانون وضع بنود في عقود التأجير تحمي المستأجرين من ابتزاز بعض الملاك، الذين قد لا يترددون في استغلال الفرصة في العقود والمطالبة بزيادة الإيجار بعد سكن المستأجر بأشهر معدودة، وهو ما سيجعل المستأجر أمام خيارين لا ثالث لهما، إما القبول بالزيادة في سعر الإيجار الذي طالب به المالك، وإما تحمل كافة الخسائر التي تكبدها في إصلاح الوحدة السكنية وتجهيزها لسكنه وكذلك الأثاث الذي قام بتأثيثه به وقد لا يمكن استخدامه في وحدة سكنية أخرى.

وتابع إدريس "لا بد أن يكون هناك آلية لحماية المستأجرين من جشع بعض الملاك للعقارات، وذلك بحيث يتضمن العقود وجود شروط وبنود تمنع المالك من زيادة سعر الإيجار خلال فترة العقد التي يجب أن تكون محددة بخلاف العقد الشهري، متضمنة عدد السنوات التي يرغب المستأجر في سكن الوحدة السكنية خلالها"، داعياً إلى إيجاد صياغة قانونية محكمة حتى لا يصبح أحد أطراف عقد الإيجار ضحية للبنود، وهو ما يستوجب معه أن تكون تلك البنود التي يحتوي عليها عقد الإيجار مدروسة بشكل واف ومعدة من قبل استشاريين قانونيين.

ولم يستبعد إدريس، أن تكون نسبة التعثر في سداد عقود الإيجارات بشكل سنوي نحو 15 في المائة من قيمة تلك العقود المبرمة سنوياً، مستدركاً أن عملية التحصيل الشهري لقيمة القعود التأجيرية سيكون فيه جهد أكبر وأعباء أكثر على المستثمر، ولكنه ستكون في مصلحته بشكل عام، حيث إن النتيجة ستكون إيجابية، خاصة أن نسبة المخاطرة في ارتفاع نسبة الديون ستكون في أدنى حدود مستوياتها.

وأشار إدريس، إلى أن تطبيق القانون قد يتسبب في رفع سعر الإيجار على المستأجر، حيث إن تلك الزيادة ستكون نتيجة طبيعية لزيادة التكاليف التي سيتحملها المستثمر جراء التحصيل الشهري، الذي قد نجد أن كثيرا من المستثمرين في تأجير الوحدات السكنية معارضين له، وراغبين في الحصول على مقدمات عقود سنوية، أو دفعات ربع أو نصف سنوية، مفيداً أن المطلب الذي يلح في الوقت الحالي هو وجود الآلية والنظام الذي يسهم في حماية الطرفين بشكل عام.

وقدر إدريس، حجم ما يستهلكه الإيجار في حال كان بشكل شهري من دخل ذوي الدخل المحدود بما لا يقل عن 25 في المائة في حال كان سعر الوحدة السكنية منخفضاً ويراوح عند حدود 14 – 16 ألف ريال، لافتاً إلى أن السجلات الائتمانية التي سترصد المتعثرين في السداد ستكون مفيدة في مجملها، ولكن لا بد من مراعاة الظروف الإنسانية لبعض المستأجرين الذين قد لا تكون أسباب تعثرهم إلا لظروف ماسة وحادة تمنعهم من الإيفاء بعقود التأجير.