أقسام درة ،،،
مزادات
كثرة اللجان تُمِيت الهِمم
العربية - محمد عبد الوهاب : دخلت ثلاثة مدن سعودية معروفة بنشاطها الاستثماري والتجاري الضخم في قائمة المدن العالمية الأقل تكلفة من حيث أسعار العقارات السكنية، مقارنة بدخل سكانها مقابل المساحة العقارية الممكن شراؤها. وحسب التقرير السنوي لشركة دراية المالية حول تقييم ومقارنة أسعار العقارات السكنية العالمية، والذي اطلعت "العربية نت" على بيان تفصيلي حوله تمت المقارنة بين أسعار العقارات في 46 مدينة حول العالم خلال عام 2011، من حيث متوسط سعر المتر المربع من العقار السكني في المدن المختلفة، ثم مقارنته بمتوسط دخل الفرد في كل من تلك المدن وصولاً للمساحة العقارية التي يمكن شراؤها في كل مدينة بناء على متوسط دخل السكان في تلك المدينة.
الرياض وجدة والدمام - و زيوريخ الأقل .. ومومباي الأعلى سعراً والأقل جدوى
وأكد التقرير تقدم ترتيب كافة المدن السعودية في قائمة تكلفة السكن الأقل مقارنة بالدخل حيث تقدمت الدمام إلى المركز الرابع، بقوة شرائية للفرد تبلغ 11 مترا مربعا في السنة، والرياض إلى المركز العاشر، بقوة شرائية للفرد تبلغ 8 متر مربع في السنة، وجدة إلى المركز الخامس عشر، بقوة شرائية للفرد تبلغ 7 متر مربع في السنة.
وحافظت معظم المدن في المنطقة على مراكزها ضمن المدن الأقل تكلفة، فبالرغم من ارتفاع الأسعار في مختلف المدن إلا أن متوسط دخل الفرد في تلك المدن زاد بشكل أكبر خلال السنة نفسها، مما حقق زيادة في القوة الشرائية للفرد.
زيادة أكبر
وضرب التقرير مثالا على ذلك بتقدم أبو ظبي من المركز التاسع إلى المركز الثاني، نظراً لارتفاع القدرة الشرائية للعقار السكني من 9 متر مربع في العام الماضي إلى أكثر من 14 مترا مربعا خلال العام الحالي.
وبناء على معيار التكلفة مقارنة بالقوة الشرائية، لا تزال مومباي في الهند أكثر المدن تكلفة وبالتالي الأقل جدوى من الناحية الاستثمارية، وذلك نظراً لارتفاع سعر المتر المربع من العقار السكني مع انخفاض مستوى دخل الفرد في المدينة في الوقت نفسه، الأمر الذي يعني أن متوسط دخل الفرد في مومباي يمكّنه من شراء 0.36 متر مربع من المسكن سنوياً.
وقال التقرير: "لو افترضنا أن متوسط مساحة المسكن 100 متر مربع فإن ذلك يعني أن الفرد العادي يحتاج إلى 277 سنة لتملّك المسكن بناء على متوسط دخله. وللسبب نفسه فقد كانت مومباي هي الأكثر تكلفة في تقرير العام الماضي أيضاً."
وأقر معدو التقرير أن زيوريخ أقل المدن كلفة بالرغم من ارتفاع سعر المتر المربع من العقار السكني، وذلك بسبب ارتفاع متوسط دخل الفرد في تلك المدينة، الأمر الذي يمكن الفرد بناء على متوسط دخله من شراء 15.91 مترا مربعا من المسكن في السنة، أي شراء المسكن بنفس المواصفات السابقة يحتاج منه أقل من 7 سنوات.
الرواتب الإضافية رفعت الأسعار
وأشار التقرير إلى أن أسعار العقارات السكنية في السعودية ظل ذات جاذبية عالية بالمقارنة مع المدن الأخرى، لكنه حذّر في الوقت ذاته من أن معظم الزيادات في دخل سكان المدن الخليجية خلال العام المنصرم كانت ذات طابع وقتي ومؤقت نظراً لمنح رواتب إضافية لموظفي الدولة، وأوضح أن أثرها يزول بعد فترة قصيرة، مما سينتج عنه ارتفاع تكلفة المدن السعودية الرئيسية نظراً لارتفاع الأسعار.
ونوه التقرير أن معيار القدرة الشرائية أظهر فعاليته كمقياس لقيمة العقار، فالشخص الذي استثمر في عقارات المدن الخمسة عشر الأقل تكلفة في التقرير السابق كان سيحقق عائداً استثمارياً يبلغ 29%، بينما الشخص الذي استثمر في عقارات المدن الخمسة عشر الأكثر تكلفة كان سيحقق عائداً أقل معدله 15% خلال المدة ذاتها، الأمر الذي يدل أن مؤشر القدرة الشرائية الجديد الذي ابتكرته دراية هو أحد المعايير الفعالة لتقدير القيمة العادلة للعقار، وإن لم يكن المعيار الأوحد.
الرياض وجدة والدمام - و زيوريخ الأقل .. ومومباي الأعلى سعراً والأقل جدوى
وأكد التقرير تقدم ترتيب كافة المدن السعودية في قائمة تكلفة السكن الأقل مقارنة بالدخل حيث تقدمت الدمام إلى المركز الرابع، بقوة شرائية للفرد تبلغ 11 مترا مربعا في السنة، والرياض إلى المركز العاشر، بقوة شرائية للفرد تبلغ 8 متر مربع في السنة، وجدة إلى المركز الخامس عشر، بقوة شرائية للفرد تبلغ 7 متر مربع في السنة.
وحافظت معظم المدن في المنطقة على مراكزها ضمن المدن الأقل تكلفة، فبالرغم من ارتفاع الأسعار في مختلف المدن إلا أن متوسط دخل الفرد في تلك المدن زاد بشكل أكبر خلال السنة نفسها، مما حقق زيادة في القوة الشرائية للفرد.
زيادة أكبر
وضرب التقرير مثالا على ذلك بتقدم أبو ظبي من المركز التاسع إلى المركز الثاني، نظراً لارتفاع القدرة الشرائية للعقار السكني من 9 متر مربع في العام الماضي إلى أكثر من 14 مترا مربعا خلال العام الحالي.
وبناء على معيار التكلفة مقارنة بالقوة الشرائية، لا تزال مومباي في الهند أكثر المدن تكلفة وبالتالي الأقل جدوى من الناحية الاستثمارية، وذلك نظراً لارتفاع سعر المتر المربع من العقار السكني مع انخفاض مستوى دخل الفرد في المدينة في الوقت نفسه، الأمر الذي يعني أن متوسط دخل الفرد في مومباي يمكّنه من شراء 0.36 متر مربع من المسكن سنوياً.
وقال التقرير: "لو افترضنا أن متوسط مساحة المسكن 100 متر مربع فإن ذلك يعني أن الفرد العادي يحتاج إلى 277 سنة لتملّك المسكن بناء على متوسط دخله. وللسبب نفسه فقد كانت مومباي هي الأكثر تكلفة في تقرير العام الماضي أيضاً."
وأقر معدو التقرير أن زيوريخ أقل المدن كلفة بالرغم من ارتفاع سعر المتر المربع من العقار السكني، وذلك بسبب ارتفاع متوسط دخل الفرد في تلك المدينة، الأمر الذي يمكن الفرد بناء على متوسط دخله من شراء 15.91 مترا مربعا من المسكن في السنة، أي شراء المسكن بنفس المواصفات السابقة يحتاج منه أقل من 7 سنوات.
الرواتب الإضافية رفعت الأسعار
وأشار التقرير إلى أن أسعار العقارات السكنية في السعودية ظل ذات جاذبية عالية بالمقارنة مع المدن الأخرى، لكنه حذّر في الوقت ذاته من أن معظم الزيادات في دخل سكان المدن الخليجية خلال العام المنصرم كانت ذات طابع وقتي ومؤقت نظراً لمنح رواتب إضافية لموظفي الدولة، وأوضح أن أثرها يزول بعد فترة قصيرة، مما سينتج عنه ارتفاع تكلفة المدن السعودية الرئيسية نظراً لارتفاع الأسعار.
ونوه التقرير أن معيار القدرة الشرائية أظهر فعاليته كمقياس لقيمة العقار، فالشخص الذي استثمر في عقارات المدن الخمسة عشر الأقل تكلفة في التقرير السابق كان سيحقق عائداً استثمارياً يبلغ 29%، بينما الشخص الذي استثمر في عقارات المدن الخمسة عشر الأكثر تكلفة كان سيحقق عائداً أقل معدله 15% خلال المدة ذاتها، الأمر الذي يدل أن مؤشر القدرة الشرائية الجديد الذي ابتكرته دراية هو أحد المعايير الفعالة لتقدير القيمة العادلة للعقار، وإن لم يكن المعيار الأوحد.
